Delimitação do problema jurídico decidido pela Terceira Turma
No REsp 2.211.711/MT, apreciado pela Superior Tribunal de Justiça (STJ), discutiu-se a possibilidade de reconhecimento de usucapião arguida como matéria defensiva (exceção de usucapião) em ação reivindicatória, quando o imóvel litigioso está situado em Área de Preservação Permanente (APP).
A controvérsia é tecnicamente relevante por dois motivos: (i) a exceção de usucapião, no sistema brasileiro, é meio processual admitido pela jurisprudência (clássica) do Supremo Tribunal Federal (STF); (ii) APP é categoria jurídico-ambiental cujo regime se estrutura como restrição legal de uso e deveres de proteção e recomposição, e não como “publicização automática” do domínio.
A ratio decidendi adotada no REsp 2.211.711/MT
A síntese do entendimento vencedor na Terceira Turma do STJ pode ser formulada assim: ocupações irregulares em APP seriam antijurídicas e, interpretados teleologicamente os arts. 7º e 8º do Código Florestal, não deveriam irradiar efeitos aptos a consolidar aquisição originária pela usucapião, sob pena de incentivo a invasões e agravamento da tutela ambiental.
Do próprio material de “inteiro teor” publicado em repositório notarial, extrai-se um ponto importante: reconhece-se que APP não é, por si só, bem público e que sua existência não impede, automaticamente, a titularidade privada; todavia, sustenta-se que a limitação administrativa exige leitura rigorosa dos requisitos da usucapião, sobretudo quando a ocupação se conecta à supressão de vegetação e à dificuldade de fiscalização estatal.
Em termos práticos, o resultado foi uma vedação da usucapião (ao menos na via defensiva do caso) quando o bem estiver em APP, priorizando-se o interesse coletivo de preservação sobre a consolidação dominial pelo decurso do tempo.
Primeiro equívoco técnico: APP como limitação administrativa não elimina a posse, antes a qualifica com deveres
O núcleo do problema dogmático está aqui: APP é limitação administrativa, isto é, um conjunto de restrições legais ao uso e à intervenção destinadas a assegurar funções ecológicas. O Código Florestal define APP e estrutura deveres correlatos, inclusive afirmando que as obrigações ambientais possuem natureza real e aderem ao título e à situação do imóvel.
Essa premissa conduz a uma consequência que o entendimento restritivo tende a contrariar: a posse pode existir em APP, porque a limitação administrativa não “apaga” a relação fática; ela submete o possuidor (e o proprietário) a um regime agravado de deveres, como não suprimir vegetação e recuperar degradações, conforme o caso.
O próprio Código Florestal trata a APP como espaço especialmente protegido, regulando intervenção e supressão (arts. 7º e 8º) sem converter, por isso, o bem em indisponível por natureza dominial.
Em linguagem funcional: negar efeitos possessórios por estar em APP confunde ilicitude ambiental com inexistência de posse. A ilicitude pode (e deve) gerar sanções administrativas, civis e até penais, além do dever de recomposição (art. 225, §3º, CF). Mas isso é distinto de afirmar que a situação fática é “juridicamente nula” a ponto de impedir, de modo absoluto, a incidência de institutos de regularização fundiária do Direito Civil.
Exemplo prático
Imagine-se uma faixa marginal de curso d’água, historicamente ocupada por moradia e pequenas benfeitorias há décadas, com cadeia possessória consolidada e ausência de contestação por longo período. A solução mais eficiente do ponto de vista ambiental pode ser regularizar e vincular deveres (recuperação, recomposição, proibição de novos incrementos, condicionantes de uso), e não “manter o imóvel fora do sistema”, pois a informalidade tende a produzir mais degradação e menos governança territorial.
O “tiro pela culatra”: ao descolar domínio/posse, esvazia-se o polo passivo dos deveres ambientais
O segundo ponto crítico é de engenharia institucional. Quando se dificulta ou se inviabiliza a consolidação dominial (inclusive por usucapião), aumenta-se a probabilidade de formação de áreas “sem dono efetivo” do ponto de vista prático, isto é, sem sujeito claramente responsabilizável e economicamente vinculado ao imóvel.
Isso colide com a lógica estruturante do sistema ambiental brasileiro, que busca ancorar deveres no imóvel (obrigações propter rem) e facilitar a responsabilização do titular atual, reduzindo a discussão sobre culpa e cadeia histórica. A Súmula 623 do STJ expressa esse desenho ao afirmar que obrigações ambientais possuem natureza propter rem, admitindo cobrança do proprietário ou possuidor atual conforme a moldura do caso.
Se a mensagem prática transmitida ao mercado e aos órgãos de registro for “APP inviabiliza usucapião”, corre-se o risco de incrementar a informalidade e dificultar a imputação estável de deveres de manutenção e recuperação, especialmente quando o proprietário registral está distante, insolvente ou desaparecido, e o ocupante é o único agente com capacidade de agir sobre o território.
Externalidades regulatórias imediatas: bloqueio e incerteza na usucapião extrajudicial
A crítica mais sensível, no plano operacional, incide sobre a usucapião extrajudicial.
O procedimento extrajudicial foi concebido para desjudicializar a regularização, com base em ata notarial, planta e memorial descritivo, notificações e qualificação registral.
A partir de um precedente com leitura maximalista (APP como impeditivo), surge uma pergunta prática inevitável, sobretudo para tabeliães e registradores: como comprovar, de forma padronizada, que o imóvel “não está” em APP?
O problema é duplo:
APP depende de critérios técnicos e cartográficos (hidrografia, declividade, nascentes, borda de tabuleiro, veredas etc.), e frequentemente há divergências entre bases públicas e realidade de campo.
não há, no rito extrajudicial, um “documento único” universal que ateste inexistência de APP, nem obrigação legal clara de expedição de certidão ambiental pelo órgão competente para esse fim.
A consequência provável é a criação de um “custo de transação” adicional: laudos técnicos georreferenciados, sobreposições com bases oficiais, exigências ad hoc por cartórios, e possivelmente pressão por manifestações administrativas específicas. Esse cenário pode obstaculizar a via extrajudicial, justamente a via desenhada para reduzir litigiosidade e formalizar a ocupação com responsabilidade.
Uma alternativa interpretativa mais coerente com o sistema: não premiar a ilicitude, mas também não desorganizar a governança territorial
Uma solução juridicamente mais consistente com a natureza da APP (limitação administrativa) pode ser estruturada por três premissas:
- Diferenciar aquisição do domínio de legitimação da degradação.
Reconhecer usucapião, quando cabível, não equivale a autorizar supressão de vegetação ou exploração econômica em desacordo com os arts. 7º e 8º do Código Florestal. As restrições e deveres permanecem. - Aplicar rigor qualificado na posse ad usucapionem sem criar vedação absoluta.
O rigor pode recair sobre a prova do animus domini, a natureza da ocupação, a cronologia da supressão, a boa-fé e a compatibilidade ambiental das benfeitorias. Isso atende ao art. 225 da Constituição sem desmontar a lógica civil-registral. - Vincular, no título (judicial ou extrajudicial), deveres ambientais explícitos.
O título pode conter referências expressas às limitações ambientais incidentes e aos deveres de recomposição e não intervenção, com averbações pertinentes, reforçando a função socioambiental e evitando “efeito prêmio”.
Essa arquitetura preserva o núcleo correto da preocupação ambiental do acórdão (evitar incentivo a invasões), mas evita o efeito colateral de tornar a APP um espaço fora do Direito de Propriedade e fora do Direito Ambiental sancionatório, onde ninguém responde e tudo se degrada.
Conclusão
O REsp 2.211.711/MT projeta uma leitura que, embora orientada à tutela da Área de Preservação Permanente, tende a confundir a natureza de limitação administrativa da APP com um impedimento absoluto à posse e à usucapião, o que gera fricção dogmática com a própria arquitetura do Código Florestal.
A adoção de uma vedação em termos categóricos pode, paradoxalmente, produzir efeitos contraproducentes, ao reforçar a informalidade fundiária e enfraquecer a responsabilização ambiental estável, com prejuízo à função socioambiental da propriedade e à efetividade do poder de polícia ambiental.
Nesse cenário, o impacto mais imediato tende a incidir sobre a usucapião extrajudicial, na medida em que se amplia o risco de imposição de exigências probatórias não padronizadas para demonstrar a inexistência de APP, com elevação de custos de transação, insegurança procedimental e incremento de litigiosidade.
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