O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) suspendeu os artigos 13 e 14 do Decreto Municipal nº 27.952/2025, que regulamentava o instrumento de fruição pública em Florianópolis. A decisão gerou repercussão no setor imobiliário, mas seus efeitos práticos são mais limitados do que inicialmente divulgado.
O fundamento da decisão está na forma de regulamentação adotada pelo Município. Segundo o entendimento judicial, as regras relativas à fruição pública não poderiam ser disciplinadas exclusivamente por decreto do Poder Executivo, exigindo previsão em lei aprovada pelo Poder Legislativo.
Entretanto, antes mesmo da decisão judicial, a Câmara Municipal aprovou a Lei Complementar nº 782/2025, que incorporou ao texto legal grande parte das regras anteriormente previstas no decreto. Com isso, o principal instrumento urbanístico permanece vigente e respaldado por lei, preservando a segurança jurídica para sua utilização.
O que muda para o mercado imobiliário?
Na prática, a maior parte das regras relacionadas à fruição pública continua produzindo efeitos. Permanecem válidos os critérios que tratam da utilização do instrumento urbanístico, incluindo os benefícios construtivos previstos na legislação municipal.
A única alteração efetiva diz respeito ao dispositivo que concedia benefícios urbanísticos específicos para empreendimentos que executassem vias projetadas no Plano Diretor. Como esse ponto não foi reproduzido na nova Lei Complementar nº 782/2025, ele deixou de produzir efeitos após a suspensão do decreto.
Dessa forma, ao contrário da interpretação inicial de parte das notícias, não houve extinção do instituto da fruição pública, mas apenas a retirada de um mecanismo específico que permanecia previsto exclusivamente no decreto.
Segurança jurídica reforçada
A aprovação da Lei Complementar nº 782/2025 antes da decisão do TJSC reforça a estabilidade jurídica do instrumento. Ao migrar as regras para uma norma aprovada pelo Legislativo, o Município reduziu o risco de novos questionamentos quanto à forma de regulamentação.
Para incorporadoras, construtoras, investidores e proprietários de imóveis, o cenário permanece favorável à utilização da fruição pública como instrumento urbanístico, observadas as regras atualmente previstas na legislação municipal.
Conclusão
A decisão do TJSC não inviabiliza a utilização da fruição pública em Florianópolis. Embora tenha suspendido dispositivos do Decreto nº 27.952/2025, a aprovação prévia da Lei Complementar nº 782/2025 preservou a maior parte das regras aplicáveis ao instituto, garantindo continuidade e segurança jurídica ao mercado imobiliário. O episódio reforça a importância de acompanhar não apenas decisões judiciais, mas também as alterações legislativas que podem modificar significativamente seus efeitos práticos.
Fonte: NSC Total; Lei Complementar nº 782/2025 do Município de Florianópolis
[us_vwrapper][us_btn align=”center” label=”Agende sua reunião” link=”%7B%22url%22%3A%22https%3A%2F%2Fmartinsezanchet.com.br%2Fcontato%2F%22%2C%22target%22%3A%22_blank%22%7D” style=”1″ css=”%7B%22default%22%3A%7B%22animation-name%22%3A%22afc%22%7D%7D”][/us_vwrapper]
Uma das cidades que mais cresce em Santa Catarina anunciou a abertura de edital para aquisição de terrenos particulares, iniciativa voltada à ampliação da capacidade de planejamento urbano e implementação de projetos públicos estratégicos. A medida reflete a crescente necessidade de organização territorial em municípios que registram forte expansão populacional e econômica.
O movimento ocorre em um cenário de aumento da demanda por infraestrutura, equipamentos públicos, mobilidade urbana e áreas destinadas à prestação de serviços essenciais. A aquisição de imóveis pelo poder público é um instrumento frequentemente utilizado para viabilizar projetos de interesse coletivo e antecipar necessidades decorrentes do crescimento urbano.
Além dos aspectos urbanísticos, iniciativas dessa natureza exigem atenção especial aos procedimentos de avaliação imobiliária, regularidade fundiária e compatibilidade com os instrumentos de planejamento municipal.
Crescimento urbano e gestão estratégica do território
O avanço acelerado de determinados municípios tem ampliado os desafios relacionados à ocupação do solo e à expansão da infraestrutura urbana. A aquisição planejada de áreas pelo poder público pode contribuir para evitar ocupações desordenadas, reduzir custos futuros de desapropriação e aumentar a eficiência na implementação de projetos estruturantes.
Em regiões com forte valorização imobiliária, a antecipação de investimentos em áreas estratégicas também se torna relevante para garantir viabilidade econômica de futuras intervenções públicas.
Reflexos para proprietários e mercado imobiliário
Editais de aquisição de terrenos costumam gerar movimentação no mercado imobiliário local, criando oportunidades para proprietários interessados na alienação de áreas compatíveis com os critérios definidos pela administração pública.
Ao mesmo tempo, a expansão urbana e os investimentos públicos tendem a influenciar a valorização imobiliária e a dinâmica de ocupação do território, tornando cada vez mais relevante a análise de aspectos fundiários, urbanísticos e regulatórios relacionados aos imóveis.
Conclusão
A abertura de edital para aquisição de terrenos particulares por município em forte expansão demonstra a importância do planejamento territorial como ferramenta de gestão pública. A medida evidencia que o crescimento urbano sustentável depende não apenas de investimentos em infraestrutura, mas também de estratégias antecipadas de organização do território e de gestão eficiente do patrimônio imobiliário.
Fonte: NSC Total.
[us_vwrapper][us_btn align=”center” label=”Agende sua reunião” link=”%7B%22url%22%3A%22https%3A%2F%2Fmartinsezanchet.com.br%2Fcontato%2F%22%2C%22target%22%3A%22_blank%22%7D” style=”1″ css=”%7B%22default%22%3A%7B%22animation-name%22%3A%22afc%22%7D%7D”][/us_vwrapper]
As enchentes que devastaram o Rio Grande do Sul em 2024 marcaram um dos episódios mais dramáticos da história recente do Brasil, com impactos humanos, sociais, ambientais e patrimoniais de proporções alarmantes. Além da tragédia humana e das perdas materiais, o evento evidenciou falhas estruturais no ordenamento territorial, nos sistemas de prevenção de riscos e na articulação entre as esferas de governo.
Em um cenário de emergência climática, os desafios jurídicos se tornam ainda mais relevantes, principalmente no que tange à regularização fundiária de áreas afetadas, à reparação de danos ambientais individuais — tanto morais quanto materiais — e à estruturação de políticas públicas voltadas à reconstrução das cidades de maneira ambientalmente segura, socialmente justa e juridicamente coerente.
Neste artigo, abordaremos quatro aspectos fundamentais para o enfrentamento jurídico pós-enchentes: (1) os impactos diretos na regularização fundiária; (2) os direitos dos proprietários de imóveis destruídos ou inutilizados; (3) o reconhecimento do dano ambiental individual e suas formas de reparação; e (4) os desafios normativos e institucionais para a reconstrução urbana, sob a ótica do Direito Ambiental, Urbanístico e dos Desastres.
Impactos das Enchentes na Regularização Fundiária
A tragédia revelou que muitos imóveis afetados estavam situados em áreas de risco ou de preservação ambiental, frequentemente à margem de qualquer processo formal de regularização fundiária.
A Lei nº 13.465/2017, que rege a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), exige a realização de estudos técnicos em áreas de risco, com vistas à eliminação, correção ou administração dos perigos existentes. Nessas zonas, a regularização depende da implementação das medidas de mitigação recomendadas.
Além disso, o Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) veda a ocupação de Áreas de Preservação Permanente (APPs), como margens de rios, encostas e várzeas, salvo hipóteses excepcionais com interesse social e compatibilidade ambiental.
Assim, muitos imóveis atingidos pelas enchentes podem estar em situação jurídica de difícil regularização, exigindo soluções integradas que envolvam realocação assistida, uso de instrumentos urbanísticos e atuação conjunta de municípios, estados e União. É indispensável, ainda, observar os princípios da função social da propriedade e da cidade, conforme o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), como diretrizes estruturantes da política urbana.
Direitos dos Proprietários Afetados: Seguro, Responsabilidade e Reparação
Proprietários de imóveis destruídos ou inutilizados pelas enchentes têm direito à reparação integral dos danos, o que abrange diferentes esferas. No plano contratual, é comum que imóveis financiados possuam cobertura securitária específica contra desastres naturais. Nesses casos, os titulares podem acionar as seguradoras para exigir o cumprimento das obrigações indenizatórias previstas nas apólices.
Contudo, os prejuízos ultrapassam a esfera patrimonial imediata. Na hipótese de falha do poder público na prevenção do desastre — seja por ausência de obras de contenção, falhas no ordenamento urbano ou omissão na evacuação de áreas de risco — é plenamente cabível a responsabilização objetiva do Estado, nos termos do artigo 37, § 6º da Constituição Federal.
Nesse sentido, os proprietários podem pleitear judicialmente indenizações tanto por danos materiais (perda do imóvel, móveis, utensílios, etc.) quanto por danos morais, diante da violação do direito à moradia, à dignidade e à integridade psíquica.
Dano Ambiental Individual: Reconhecimento e Reparação Integral
A Constituição Federal, em seu artigo 225, consagra o direito de todos a um meio ambiente ecologicamente equilibrado. A violação deste direito, especialmente em eventos como enchentes intensificadas por omissões estatais, pode ensejar a configuração do chamado dano ambiental individual. Trata-se de uma manifestação do dano ambiental que atinge, de forma direta, pessoas físicas ou jurídicas determinadas, gerando sofrimento, perda patrimonial, prejuízo à saúde, à estabilidade econômica e ao convívio social.
O Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido a possibilidade de cumulação de danos materiais e morais por danos ambientais de natureza individual, especialmente quando há perda da qualidade de vida e da saúde mental dos afetados. A reparação, portanto, deve ser integral, nos moldes do artigo 944 do Código Civil, sendo possível a formulação de ações individuais ou coletivas, com base na responsabilidade civil ambiental objetiva e solidária, nos termos do artigo 14, §1º da Lei nº 6.938/1981.
Desafios Jurídicos na Reconstrução das Cidades
A reconstrução urbana pós-enchentes impõe desafios normativos, institucionais e estruturais. Um dos principais obstáculos é a compatibilização da urgência na execução de obras com o rigor da legislação ambiental e urbanística. O reordenamento territorial de áreas atingidas exige obediência à Política Nacional de Proteção e Defesa Civil (Lei nº 12.608/2012), que estabelece diretrizes para mapeamento de riscos, planos de contingência e ações preventivas de caráter permanente.
Além disso, a reconstrução deve incorporar os parâmetros do chamado Direito dos Desastres — um ramo jurídico em construção no Brasil — que busca integrar a proteção dos direitos fundamentais, a gestão de riscos e a governança participativa. A formulação de Planos Diretores adaptados ao novo cenário climático, a regularização fundiária com segurança jurídica, o reassentamento assistido com enfoque socioambiental e a responsabilização dos entes que contribuíram para o agravamento dos danos são exigências jurídicas incontornáveis. A reconstrução, para ser legítima, precisa ser inclusiva, transparente e orientada à prevenção de novas catástrofes.
Conclusão
As enchentes no Rio Grande do Sul em 2024 funcionaram como um divisor de águas na forma como o ordenamento jurídico e os operadores do Direito devem encarar a urbanização desordenada, a fragilidade das políticas habitacionais e a omissão histórica na gestão do risco ambiental. A regularização fundiária, o reconhecimento dos danos ambientais individuais e a reconstrução das cidades não podem mais ser conduzidos sob as mesmas premissas.
É necessário fortalecer os marcos normativos existentes, exigir a responsabilidade de entes públicos e privados, garantir a efetividade das normas constitucionais ambientais e promover a justiça social e ambiental como eixo de reconstrução. O Direito Ambiental e Urbanístico, neste contexto, deixa de ser uma instância apenas normativa para se tornar uma ferramenta essencial de garantia de direitos e de transformação estrutural da realidade urbana e humana brasileira.
